Tổng quan thị trường bất động sản Hải Phòng năm 2026
Một trong những thay đổi lớn nhất tác động tới bất động sản Hải Phòng là việc Hải Phòng và Hải Dương chính thức hợp nhất từ ngày 1/7/2025. Thành phố Hải Phòng mới có diện tích khoảng 3.194,72 km² và quy mô dân số hơn 4,66 triệu người, qua đó mở rộng đáng kể không gian phát triển đô thị, công nghiệp và dịch vụ.
Tuy nhiên, mở rộng địa giới không đồng nghĩa dòng tiền lập tức phân bổ đều trên toàn thành phố.
Theo dữ liệu được công bố trong năm 2026, khoảng 93% mức độ quan tâm đối với bất động sản bán tại Hải Phòng mới vẫn tập trung ở khu vực Hải Phòng cũ, trong khi khu vực Hải Dương cũ chiếm khoảng 7%.
Nguồn cung cũng tập trung mạnh ở khu vực Hải Phòng cũ, chiếm khoảng 95% nguồn cung đất nền, 96% chung cư, 97% nhà riêng, 99% biệt thự và gần như toàn bộ nguồn cung shophouse.
Điều này cho thấy thị trường năm 2026 đang vận hành dựa trên giá trị kinh tế, hạ tầng và nhu cầu thực tế của từng khu vực chứ không đơn thuần tăng giá nhờ thay đổi địa giới hành chính.
Kinh tế Hải Phòng tiếp tục tạo nền tảng cho bất động sản
Một trong những yếu tố quan trọng hỗ trợ thị trường bất động sản Hải Phòng là tốc độ tăng trưởng kinh tế cao.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, GRDP Hải Phòng ước tăng 11,33% so với cùng kỳ, đứng đầu nhóm các thành phố trực thuộc Trung ương và thuộc nhóm địa phương tăng trưởng cao nhất cả nước. Riêng khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 13,46%, dịch vụ tăng 10,24%.
Đây là yếu tố đáng chú ý đối với thị trường nhà đất bởi công nghiệp, logistics và dịch vụ phát triển thường kéo theo:
- Nhu cầu nhà ở cho chuyên gia và người lao động.
- Nhu cầu thuê căn hộ dài hạn.
- Phát triển các khu đô thị mới.
- Gia tăng nhu cầu thương mại và dịch vụ.
- Mở rộng hạ tầng giao thông.
- Gia tăng dân số cơ học tại các khu vực công nghiệp.
Khác với những địa phương phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu cơ, Hải Phòng sở hữu nền tảng công nghiệp, cảng biển và logistics tương đối rõ nét. Đây cũng là một trong những lý do khiến bất động sản thành phố vẫn thu hút nhà đầu tư từ Hà Nội.
Theo dữ liệu quý I/2026, mức độ quan tâm của người Hà Nội đối với bất động sản Hải Phòng đã tăng khoảng 80% so với quý I/2023.
Chung cư Hải Phòng 2026 đang dẫn dắt thị trường
Nếu trước đây nhắc đến bất động sản Hải Phòng nhiều nhà đầu tư nghĩ ngay tới đất nền, thì năm 2026 bức tranh đã thay đổi khá rõ.
Giá chung cư tăng 17%
Trong quý I/2026, giá bán chung cư Hải Phòng tăng khoảng 17% so với cùng kỳ năm trước. Mức độ quan tâm đối với phân khúc này cũng tăng tương ứng khoảng 17%.
Giá căn hộ trung bình ghi nhận khoảng:
- Quý I/2025: 34 triệu đồng/m².
- Quý II/2025: 38 triệu đồng/m².
- Quý III/2025: 39 triệu đồng/m².
- Quý IV/2025: 41 triệu đồng/m².
- Quý I/2026: khoảng 40 triệu đồng/m².
Sau một giai đoạn tăng nhanh, mặt bằng giá đầu năm 2026 có sự điều chỉnh nhẹ nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với một năm trước.
Người mua đang chấp nhận căn hộ có giá cao hơn
Cơ cấu nhu cầu cũng thay đổi.
Năm 2023, nhóm căn hộ dưới 30 triệu đồng/m² từng chiếm khoảng 48–57% lượng quan tâm. Đến quý I/2026, tỷ trọng này chỉ còn khoảng 25%.
Ngược lại, nhóm căn hộ 40–55 triệu đồng/m² đã tăng lên khoảng 37% lượng quan tâm.
Điều này phản ánh một xu hướng khá rõ: người mua Hải Phòng đang quan tâm nhiều hơn đến các dự án có vị trí tốt, tiện ích đồng bộ, chất lượng xây dựng cao và phù hợp để ở hoặc cho thuê lâu dài.
Đất nền Hải Phòng hạ nhiệt nhưng chưa giảm giá đồng loạt
Trái ngược với chung cư, đất nền Hải Phòng 2026 đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh hơn.
Trong quý I/2026:
| Phân khúc | Biến động giá | Biến động mức độ quan tâm |
| Chung cư | +17% | +17% |
| Đất nền | -6% | -29% |
| Nhà riêng | +13% | -24% |
| Biệt thự | +9% | +2% |
| Nhà mặt phố | +18% | -18% |
Nguồn: dữ liệu thị trường quý I/2026 được tổng hợp trên Cổng thông tin Hải Phòng.
Đáng chú ý nhất là lượng người quan tâm đất nền giảm khoảng 29%, trong khi giá giảm khoảng 6%.
Tuy nhiên, đây không phải là tín hiệu cho thấy giá đất trên toàn Hải Phòng đang giảm mạnh.
Diễn biến thực tế cho thấy giá đang phân hóa theo vị trí, hạ tầng và pháp lý. Những khu vực đã tăng quá nhanh hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng có thể chững lại, trong khi đất ở có dân cư, giao thông thuận lợi và khả năng sử dụng thực vẫn giữ giá tốt hơn.
Đây cũng là điểm nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý trong năm 2026: không nên đánh đồng toàn bộ thị trường đất nền Hải Phòng thành một mặt bằng chung.
Khu vực bất động sản Hải Phòng nào đang được quan tâm?
1. Thủy Nguyên
Thủy Nguyên tiếp tục là một trong những khu vực được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất.
Theo dữ liệu quý I/2026, khu vực này chiếm khoảng 18% tổng mức độ quan tâm đất nền Hải Phòng, cao nhất thành phố.
Lợi thế lớn của Thủy Nguyên đến từ quá trình phát triển đô thị phía Bắc sông Cấm, hệ thống hạ tầng mới và vai trò ngày càng lớn trong cấu trúc đô thị Hải Phòng.
Tuy nhiên, giá tại Thủy Nguyên trong một số giai đoạn đã tăng khá nhanh. Dữ liệu quý I/2026 thậm chí cho thấy mức giá tại khu vực này giảm khoảng 7% so với quý IV/2025.
Vì vậy, Thủy Nguyên vẫn đáng chú ý nhưng đã bước sang giai đoạn chọn vị trí thay vì mua theo phong trào.
2. An Dương
An Dương chiếm khoảng 15% mức độ quan tâm đất nền toàn thị trường.
Khu vực này có lợi thế nằm giữa đô thị trung tâm và các khu công nghiệp, thuận tiện kết nối nhiều tuyến giao thông quan trọng. Nhu cầu nhà ở từ người lao động và dân cư đô thị hóa cũng tạo ra giá trị sử dụng thực.
Giá đất tại khu vực An Dương được ghi nhận tăng khoảng 7% so với quý IV/2025.
Đây có thể là khu vực phù hợp với nhóm nhà đầu tư trung và dài hạn hơn là kỳ vọng lướt sóng trong thời gian ngắn.
3. Hải An
Hải An tiếp tục giữ vị trí quan trọng nhờ gần sân bay Cát Bi, hệ thống cảng biển, logistics và nhiều khu công nghiệp.
Mức độ quan tâm đất nền tại Hải An chiếm khoảng 14% toàn thành phố trong quý I/2026, trong khi giá ghi nhận tăng khoảng 10% so với cuối năm 2025.
Lợi thế lớn của khu vực này là nhu cầu nhà ở và dịch vụ có nền tảng kinh tế thực, đặc biệt tại những vị trí kết nối thuận tiện với khu công nghiệp và trung tâm thành phố.
4. Dương Kinh
Dương Kinh chiếm khoảng 12% mức độ quan tâm đất nền Hải Phòng.
Đây là khu vực nằm trên hướng mở rộng đô thị về phía Nam và Đông Nam, có kết nối tới trung tâm thành phố, Đồ Sơn và các khu vực phát triển mới.
So với một số khu vực đã thiết lập mặt bằng giá cao, Dương Kinh vẫn còn những khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn, nhưng nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ quy hoạch và tiến độ hạ tầng trước khi xuống tiền.
5. Hồng Bàng
Hồng Bàng nổi bật với lợi thế trung tâm, hạ tầng hoàn thiện và nguồn cung đất hạn chế.
Theo dữ liệu đầu năm 2026, khu vực này ghi nhận mức tăng giá khá mạnh so với quý IV/2025.
Tuy vậy, đặc điểm của bất động sản trung tâm là giá đầu vào thường cao. Vì thế Hồng Bàng phù hợp hơn với người mua ưu tiên vị trí, nhà phố thương mại, tài sản tích lũy dài hạn hoặc sản phẩm có khả năng khai thác thực tế.
Quy hoạch tiếp tục mở rộng không gian phát triển bất động sản
Hải Phòng đang phát triển theo định hướng đô thị đa trung tâm và các đô thị vệ tinh, thay vì chỉ tập trung vào khu vực lõi truyền thống.
Đầu năm 2026, thành phố công bố điều chỉnh Quy hoạch thành phố thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050, trong đó tiếp tục định hướng mở rộng không gian phát triển hạ tầng chiến lược, cảng biển, logistics và đô thị.
Tháng 4/2026, Hải Phòng tiếp tục điều chỉnh cục bộ quy hoạch tại một số khu vực như Đồ Sơn, Cát Bà, Nam sông Cấm và Bắc sông Cấm. Riêng tại Đồ Sơn có khoảng 290 ha mặt nước ven biển được định hướng thành đất hỗn hợp phục vụ đô thị, dịch vụ và du lịch.
Những thay đổi này có thể mở thêm dư địa cho bất động sản đô thị, nghỉ dưỡng, thương mại và dịch vụ trong dài hạn.
Tuy nhiên, với nhà đầu tư cá nhân, quy hoạch chỉ nên được xem là một trong nhiều yếu tố đánh giá, không nên mua bất động sản chỉ dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng hạ tầng tương lai.
Bảng giá đất Hải Phòng 2026 là yếu tố cần lưu ý
Từ ngày 1/1/2026, Hải Phòng áp dụng bảng giá đất lần đầu trên phạm vi thành phố mới theo Nghị quyết số 85/2025/NQ-HĐND. Đến tháng 7/2026, HĐND thành phố tiếp tục ban hành nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số nội dung của bảng giá này.
Việc cập nhật bảng giá đất có thể ảnh hưởng tới nhiều vấn đề liên quan đến:
- Nghĩa vụ tài chính về đất.
- Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Một số khoản thuế, phí và lệ phí.
- Chi phí phát triển dự án.
- Công tác bồi thường và quản lý đất đai trong từng trường hợp.
Vì vậy, người mua nhà đất trong năm 2026 nên kiểm tra các quy định đang có hiệu lực tại thời điểm giao dịch thay vì sử dụng bảng giá hoặc thông tin từ các năm trước.
Xu hướng thị trường bất động sản Hải Phòng trong thời gian tới
Từ diễn biến thị trường hiện tại, có thể thấy một số xu hướng đáng chú ý.
Dòng tiền tiếp tục ưu tiên bất động sản có giá trị sử dụng
Giai đoạn mua đất chỉ với kỳ vọng tăng giá nhanh đang trở nên khó khăn hơn.
Người mua ngày càng quan tâm đến sản phẩm:
- Có thể ở ngay.
- Có khả năng cho thuê.
- Nằm trong khu dân cư hiện hữu.
- Hạ tầng đã hình thành.
- Pháp lý rõ ràng.
- Chủ đầu tư uy tín đối với dự án.
Đây cũng là nguyên nhân chung cư đang có lợi thế hơn trong năm 2026.
Chung cư vẫn có thể duy trì sức hút
Nhu cầu ở thực, lượng chuyên gia và lao động tại các khu công nghiệp cùng mặt bằng giá thấp hơn một số thị trường lớn lân cận có thể tiếp tục hỗ trợ phân khúc căn hộ.
Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng giá mạnh, người mua cần quan tâm nhiều hơn tới giá trị thực của từng dự án thay vì mặc định mọi căn hộ đều còn dư địa tăng tương đương nhau.
Đất nền phân hóa ngày càng mạnh
Đất nền khó có khả năng tăng đồng loạt.
Những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng đang triển khai, có dân cư và nhu cầu sử dụng thật có thể giữ sức hút. Ngược lại, đất xa khu dân cư hoặc giá bị đẩy lên chủ yếu bởi kỳ vọng sẽ có mức rủi ro cao hơn.
Bất động sản công nghiệp và nhà ở quanh khu công nghiệp còn nhiều dư địa
Với vai trò của Hải Phòng trong chuỗi công nghiệp – cảng biển – logistics phía Bắc, nhu cầu nhà ở cho kỹ sư, chuyên gia, người lao động và các dịch vụ phụ trợ quanh khu công nghiệp vẫn là một thị trường đáng theo dõi.
Đây có thể là cơ sở hỗ trợ cho căn hộ cho thuê, nhà ở, thương mại dịch vụ và bất động sản phục vụ nhu cầu thực trong dài hạn.
Có nên đầu tư bất động sản Hải Phòng năm 2026?
Câu trả lời phụ thuộc nhiều hơn vào sản phẩm cụ thể thay vì chỉ dựa vào việc “Hải Phòng đang phát triển”.
Nếu mua để ở, năm 2026 mang lại khá nhiều lựa chọn từ chung cư, nhà riêng đến các khu đô thị mới.
Nếu đầu tư dài hạn, có thể ưu tiên những khu vực hội tụ đồng thời ba yếu tố: hạ tầng thực – nhu cầu thực – pháp lý rõ ràng.
Nếu đầu tư đất nền, cần thận trọng hơn với những khu vực đã tăng giá nhanh hoặc giao dịch chủ yếu dựa trên tin quy hoạch.
Nếu đầu tư căn hộ cho thuê, nên tính toán kỹ giá mua, lượng khách thuê thực tế, phí quản lý, tỷ lệ lấp đầy và lợi suất sau chi phí thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Đặc biệt, trước khi giao dịch cần kiểm tra:
- Giấy chứng nhận và tình trạng pháp lý.
- Quy hoạch sử dụng đất.
- Thông tin thế chấp hoặc tranh chấp.
- Hạ tầng đã triển khai thực tế hay mới ở giai đoạn đề xuất.
- Giá giao dịch tại khu vực thay vì chỉ tham khảo giá rao bán.
- Khả năng khai thác tài sản sau khi mua.
- Khả năng tài chính nếu sử dụng vốn vay.
Kết luận
Thị trường bất động sản Hải Phòng 2026 không còn là câu chuyện tăng giá đồng loạt mà đang chuyển sang một giai đoạn chọn lọc rõ ràng hơn.
Chung cư đang trở thành phân khúc nổi bật nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác cho thuê, trong khi đất nền giảm nhiệt và phân hóa mạnh theo từng khu vực. Thủy Nguyên, An Dương, Hải An, Dương Kinh cùng các khu vực trung tâm vẫn được quan tâm, nhưng cơ hội sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào vị trí cụ thể, tiến độ hạ tầng và mức giá mua vào.
Với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, nền tảng công nghiệp – logistics lớn cùng định hướng mở rộng không gian đô thị, Hải Phòng vẫn sở hữu tiềm năng phát triển bất động sản trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, giai đoạn 2026 phù hợp hơn với chiến lược đầu tư dựa trên giá trị thực thay vì chạy theo các đợt tăng giá ngắn hạn.
